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2011年北京樓市成交下跌情況分析

發(fā)稿日期：2011-9-5 http://www.mamogu.com 【打印文章】【字號(hào) 大中小】【關(guān)閉窗口】
【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)研究報(bào)告投資策略房地產(chǎn)市場(chǎng)分析發(fā)展前景競爭調(diào)研趨勢(shì)預(yù)測(cè)
中研網(wǎng)訊：
- 2011-2015年中國樓臺(tái)亭閣行業(yè)市場(chǎng)深度研究及發(fā)展
- 【出版日期】 2011年8月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 200個(gè)
- 2011-2015年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)深度調(diào)研及投資前
- 本報(bào)告主要依據(jù)了國家統(tǒng)計(jì)局、國家商務(wù)部、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家經(jīng)濟(jì)信息中心、中國房地產(chǎn)行業(yè)
- 2011-2015年青海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研與發(fā)展趨
- 【出版日期】 2011年8月【報(bào)告頁碼】 405頁【圖表數(shù)量】 200個(gè)
- 2011-2015年甘肅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研與發(fā)展趨
- 【出版日期】 2011年8月【報(bào)告頁碼】 405頁【圖表數(shù)量】 200個(gè)
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　　盡管降價(jià)幅度接近50%，但位于通州區(qū)的潤楓領(lǐng)尚項(xiàng)目的銷售仍然沒有任何好轉(zhuǎn)的跡象。
　　9月1日，來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，自5月28日開盤以來，潤楓領(lǐng)尚僅有1套住宅完成簽約，成交均價(jià)為17947元/平方米，遠(yuǎn)低于其23261元/平方米的擬售均價(jià)。

　　持續(xù)低迷的北京樓市，山雨欲來風(fēng)滿樓。

　　成交跌至谷底

　　來自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京共有30個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，是今年以來開盤量最多的一個(gè)月。其中包括建邦華庭、保利東郡、保利中央花園在內(nèi)的純新盤9個(gè)，老項(xiàng)目后期21個(gè)。30個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增商品住宅11120套，供應(yīng)面積123.7萬平方米，環(huán)比7月均有大幅增加，其中供應(yīng)套數(shù)增加12%，面積增加33.4%。

　　供應(yīng)的增加并沒有帶來成交的回暖。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在剛剛結(jié)束的8月，北京共成交期房商品住宅4372套，環(huán)比7月減少44.3%；現(xiàn)房商品住宅共成交1134套，環(huán)比減少12%；期房與現(xiàn)房商品住宅累計(jì)成交5506套，環(huán)比上月減少39.7%。

　　“這一成交量創(chuàng)造了2009年來的最低值，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年大部分月份。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　對(duì)于成交量的大幅下跌，張大偉認(rèn)為，限購可能向二三線城市蔓延的政策雖然不會(huì)直接影響北京市場(chǎng)，但是對(duì)購房者心理影響非常大，特別是部分認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)控幅度不會(huì)過大的購房者，受到這一政策預(yù)期的影響，觀望情緒再次升級(jí)。

　　中原地產(chǎn)最近的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在“限購升級(jí)至三線城市的影響”的調(diào)查中，認(rèn)為會(huì)觀望而推遲買房的被調(diào)查者比例達(dá)到了60.6%?！耙虼耍拶彅U(kuò)大化，使得調(diào)控的效果更明顯?！?/FONT>

　　此外，張大偉認(rèn)為，限購政策執(zhí)行以來，經(jīng)過半年多的消化，意向購房者已經(jīng)基本入市，市場(chǎng)殘留的“房票”數(shù)量減少。

　　在價(jià)格方面，據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，8月商品住宅簽約均價(jià)為21689元/平方米，這一價(jià)格環(huán)比7月的22235元/平方米微幅下調(diào)了2.5%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，8月開盤的30個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)，包括金隅萬科城、紅木林、中糧萬科長陽半島、悅溪公寓、水墨林溪、芭蕾雨·悅都。這6個(gè)項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是，均為五環(huán)以外的郊區(qū)項(xiàng)目，其中2個(gè)位于昌平區(qū)域，4個(gè)位于房山區(qū)域，且多為500元/平方米左右的小幅度降價(jià)。

　　“相較于通州區(qū)域的大幅降價(jià)宣傳，這種小幅降價(jià)"以價(jià)換量"的策略也使得開發(fā)商回款迅速。”據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫介紹，8月份成交排名前十的項(xiàng)目當(dāng)中，萬科的金隅萬科城與中糧萬科長陽半島均位列其中，當(dāng)月分別回款2.76億和2.96億。

　　市場(chǎng)裂變開始

　　個(gè)別樓盤價(jià)格的大幅跳水，以及郊區(qū)項(xiàng)目的小幅降價(jià)，僅僅令北京樓市的成交均價(jià)小幅下降。從繼續(xù)萎縮的成交量不難看出，這樣的狀況并不能被購房者所接受。

　　以潤楓領(lǐng)尚項(xiàng)目為例，“該項(xiàng)目地塊拿地時(shí)的樓面地價(jià)為6746元/平方米，按照1.5萬元/平方米的銷售均價(jià)來算的話，樓面地價(jià)的成本已近45%，而該項(xiàng)目的開發(fā)商在京僅有此一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目?！比螁Ⅵ畏治稣J(rèn)為，如果這種銷售狀況持續(xù)下去，或者項(xiàng)目的銷售不能支撐地價(jià)以及后期施工費(fèi)用的支付，企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，該項(xiàng)目即存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際上，目前政策層面?zhèn)鱽淼母鞣N消息都帶來了調(diào)控繼續(xù)收緊的信號(hào)。

　　在土地政策方面，國土部連續(xù)發(fā)文，一方面上收22城市建設(shè)用地審批權(quán)；另一方面設(shè)立試點(diǎn)城市試行“網(wǎng)上”賣地。任啟鑫認(rèn)為，這些政策體現(xiàn)了中央政府與地方政府博弈的開始，中央政府開始嚴(yán)格控制地方政府違規(guī)用地事件，從另一個(gè)角度，也可以看做是中央政府謀求解決土地財(cái)政問題，進(jìn)而從根源上解決中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題的開始。

　　在金融政策方面，日前央行下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。根據(jù)央行此次通知，目前將納入上繳基數(shù)的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。中、農(nóng)、工、建、交及郵儲(chǔ)六大銀行自9月5日起分批上繳，而其他銀行則自9月15日起分批上繳。

　　“按100%計(jì)算，相當(dāng)于未來6個(gè)月內(nèi)收緊約8000億元資金，接近上調(diào)存款準(zhǔn)備金率兩至三次的效果。”任啟鑫表示，該項(xiàng)舉措直接減少了銀行可用于放貸的額度，不管是對(duì)于開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款，還是對(duì)于購房者的購房貸款，在未來一段時(shí)間內(nèi)，將變得更加困難。

　　更為嚴(yán)厲的是二三線城市限購的繼續(xù)擴(kuò)容。繼臺(tái)州首個(gè)宣布限購之后，山東煙臺(tái)的限購細(xì)則已經(jīng)上報(bào)等待批復(fù)，另有消息顯示，目前住建部已與全國20多個(gè)城市達(dá)成了出臺(tái)限購措施的“協(xié)議”，上述城市將于9月初開始陸續(xù)發(fā)布自己的限購政策。

　　在任啟鑫看來，一線城市的房價(jià)與此有著千絲萬縷的聯(lián)系?！岸€城市的限購政策如果能夠嚴(yán)格執(zhí)行，將對(duì)所在城市價(jià)格帶來極大沖擊，也會(huì)對(duì)被迫"出走"二三線城市的開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。”任啟鑫分析認(rèn)為，今年一線城市的限購之后，房價(jià)并沒有隨之而落，一個(gè)重要原因就是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)出走二三線城市，用其他城市的銷售來支撐一線城市價(jià)格?！岸绻湓诙€城市收益減少，一線城市的價(jià)格堅(jiān)守勢(shì)必也被打破?！?/FONT>